Vấn đề thắt chặt tín dụng của Việt Nam chủ yếu nằm ở lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở mới tại Việt Nam vẫn rất mạnh và giá phải chăng, vì vậy nếu cổ phiếu bất động sản có thể phục hồi khi và chỉ khi Chính phủ có hành động nới lỏng các điều kiện tín dụng bất động sản. Thị trường gần đây đã phát ra những tín hiệu sớm về việc nới lỏng này, khiến giá cổ phiếu tăng vọt. Đây là những nhận định của ông Michael Kokalari - Kinh tế trưởng VinaCapital trong bài phân tích "Mối lo ngại về 'Thắt chặt tín dụng' đối với thị trường chứng khoán Việt Nam có thể sớm lắng dịu". Ngày 16/11/2022 là một trong những ngày kịch tính đối với thị trường chứng khoán Việt Nam. VN-Index giảm hơn 4% ngay sau khi mở cửa giao dịch, tuy nhiên lại đảo chiều và tăng hơn 3% ở phiên chiều với hy vọng mối lo ngại về “thắt chặt tín dụng” có thể được giảm bớt, điều đã khiến Việt Nam trở thành một trong những thị trường xấu nhất thế giới trong năm nay.

Tóm lại, ngành bất động sản Việt Nam đang đối mặt những khó khăn trong việc tiếp cận các nguồn tín dụng trong năm nay và cũng đáng lo ngại tình trạng “thắt chặt tín dụng” với các công ty bất động sản có thể lan sang các lĩnh vực khác của nền kinh tế đã đẩy VN-Index giảm tới 42% trong tuần qua so với đầu năm. VN-Index đã giảm do cổ phiếu ngành bất động sản bị giảm khoảng 50% và cổ phiếu ngành ngân hàng cũng bị giảm 40% so với đầu năm. Tỷ trọng của hai ngành này chiếm đến 55% trong VN-Index. Những lo ngại về khả năng tái cấp vốn hơn 5 tỷ USD khi đáo hạn vào năm 2023 của các công ty bất động sản đã khiến VN-Index giảm nhiều hơn đáng kể so với mức bình quân của thị trường chứng khoán trong khu vực (Indonesia/ Malaysia/ Thái Lan/ Philippines).

VinaCapital cho rằng thị trường chứng khoán Việt Nam hiện đang quá tiêu cực về tác động của việc thắt chặt tín dụng cho các công ty bất động sản gần đây đối với phần còn lại của nền kinh tế. Điều lưu ý là lĩnh vực bất động sản đóng góp chưa đến 10% GDP của Việt Nam, trái ngược với mức gần 30% ở Trung Quốc. Các nhà phân tích VinaCapital đã trực tiếp khảo sát nhiều công ty trong nhiều lĩnh vực khác nhau và kết luận rằng cuộc thắt chặt tín dụng hiện nay chủ yếu ảnh hưởng đến các công ty bất động sản và một số công ty nhỏ hơn. Các công ty lớn ngoài công ty bất động sản vẫn tiếp tục tiếp cận đến các nguồn tín dụng - mặc dù lãi suất có cao hơn. VinaCapital cũng cho rằng các nhà đầu tư quá tiêu cực về tình trạng này và kỳ vọng Chính phủ sẽ có biện pháp để giảm bớt các vấn đề về thanh khoản đang làm cổ phiếu Việt Nam giảm mạnh trước kỳ nghỉ Tết Nguyên đán (cuối tháng 1), thời điểm cả hoạt động kinh tế và nhu cầu thanh khoản tại Việt Nam đều tăng cao. Đây là những vấn đề cơ bản của các nhà hoạch định chính sách, vì vậy cổ phiếu tăng vọt vào ngày 16/11/2022 sau khi có các gợi ý từ một số thành viên Chính phủ về các bước có thể thực hiện để tháo gỡ vấn đề.

Sau đó, các gợi ý này được hiện thực hóa khi Thủ tướng đã thành lập tổ công tác để tháo gỡ khó khăn trong lĩnh vực bất động sản. Cuối cùng, GDP Việt Nam vẫn đang trên đà tăng trưởng 8% vào năm 2022 và gần 6% vào năm 2023, trong khi lợi nhuận các doanh nghiệp trên đà tăng trưởng với dự báo khoảng 17% trong năm nay và năm sau. Sự kết hợp giữa giá cổ phiếu giảm và lợi nhuận tăng đã khiến hệ số P/E năm 2022 của VNI giảm từ mức trên 17 lần vào đầu năm 2022 xuống còn 9 lần hiện tại, và P/E dự phóng 2023 là 8 lần, thấp hơn 40% so với định giá P/E dự phóng của các nước trong khu vực.

Cuộc “thắt chặt tín dụng” của Việt Nam không bị lan rộng